Inspeção Predial

A observação permanente das edificações, o espaço físico de maior relevância na vida do homem urbano, tanto pelo aspecto patrimonial quanto pelas questões relacionadas à segurança e ao conforto, conduz o observador ao conceito de preservação e, consequentemente, ao tema do uso, manutenção e desempenho das edificações.

A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) disponibilizou à sociedade texto normativo voltado à Manutenção de Edificações, ABNT NBR 5674. Verifica-se, entretanto, lacuna não preenchida com esta Norma quanto à avaliação técnica da qualidade da manutenção e sua aplicação direta na gestão patrimonial.

A Inspeção Predial é a ferramenta que propicia esta avaliação sistêmica da edificação. Elaborada por profissionais habilitados e devidamente preparados, classifica não conformidades constatadas na edificação quanto a sua origem, grau de risco e indica orientações técnicas necessárias à melhoria da Manutenção dos sistemas e elementos construtivos.

Dentro desse contexto, o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias (IBAPE / CREA) desenvolveu uma norma que fixa as diretrizes, conceitos, terminologia, convenções, notações, critérios e procedimentos relativos à inspeção predial, cuja realização é de responsabilidade e da exclusiva competência dos profissionais, engenheiros e arquitetos, legalmente habilitados pelos Conselhos Regionais de Engenharia e Agronomia - CREAs -, de acordo com a Lei Federal 5194 de 21/12/1966 e resoluções do CONFEA e Conselhos de Arquitetura e Urbanismo - CAUs - Lei nº 12.378 de 31/12/2010 e resoluções do CAU-BR

A Ferreira Barbosa Engenharia elabora Laudo Técnico de Inspeção Predial realizado segundo as diretrizes da Norma de Inspeção Predial Nacional do IBAPE, cujo objetivo é apontar as condições adequadas ou não de uso, seja de conservação, segurança, manutenção e estrutural. Todos os sistemas construtivos e de funcionamento da edificação são verificados, dentre eles:

1° ATIVIDADE: Levantamento dos documentos e arquivos da edificação a ser inspecionada: administrativos, técnicos, de manutenção e operação.

NÍVEL 1: Edificações com baixa complexidade técnica, não havendo necessidade de equipe multidisciplinar. (Ex.: Edifícios até 3 pavimentos, galpões, lojas e etc.)

4° ATIVIDADE: Elaboração de relatório fotográfico das não conformidades e sua devida classificação, conforme abaixo:

ANOMALIA:
Endógena: Originária da própria edificação (projetos, materiais e execução).
Exógena: Originária de fatores externos, provocados por terceiros.
Natural: Originária de fenômenos da natureza.
Funcional: Originária da degradação dos sistemas construtivos pelo envelhecimento natural.

FALHA:
Planejamento: Originária de procedimentos inadequados dos planos de manutenção, bem como falhas na sua periodicidade de execução.
Execução: Originária de execução e procedimentos inadequados das atividades do plano de manutenção, bem como o uso inadequado de materiais para este fim.
Operacionais: Originária de procedimentos inadequados de controles, registros e demais atividades pertinentes.
Gerenciais: Originárias da falta de controle de qualidade dos serviços de manutenção.

5° ATIVIDADE: Classificação das falhas e anomalias quanto ao grau de risco, sendo classificados em:

CRÍTICO:
Risco de provocar danos contra a segurança, a saúde das pessoas e do meio ambiente; Perda excessiva de desempenho e funcionalidade; Elevado custo de manutenção e recuperação; Comprometimento da vida útil.

REGULAR:
Risco de provocar a perda parcial de desempenho e funcionalidade, sem prejuízo à operação direta de sistemas, e deterioração precoce.

MÍNIMO:
Risco de causar pequenos prejuízos à estética ou atividade programável e planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos críticos e regulares, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário.

6° ATIVIDADE:
Definição de prioridades quanto ao grau de risco e intensidade das falhas e anomalias. Utilização do método GUT (Gravidade, Urgência e Tendência), sendo ordenada de modo decrescente.

7° ATIVIDADE:
Elaboração de recomendações e orientações técnicas para a solução das inconformidades verificadas, podendo estarem relacionadas a adequação ao plano de manutenção ou reparos para solução das anomalias.

8° ATIVIDADE:
Avaliação da qualidade da manutenção, classificando-a em: atende, não atende ou atende parcialmente. Itens principais avaliados:
Coerência do Plano de Manutenção em relação ao especificado por fabricantes e sistemas inspecionados;
Coerência do Plano de Manutenção em relação as Normas e / ou Instruções Técnicas de Engenharia específicas;
A adequação da periodicidade das manutenções em relação à idade das instalações, ao uso, exposição ambiental, dentre outros aspectos técnicos.